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Die Miet­preis­bremse

Am 1. Juni 2015 ist die Miet­preis­bremse in Kraft getreten. Durch sie sollte die Stei­ge­rung der Miet­höhe bei Neuver­mie­tungen in Gegenden mit einem „ange­spannten Wohnungs­markt“ begrenzt werden.


Die Miet­preis­bremse sollte einen gerechten Ausgleich zwischen den Inter­essen von Vermie­tern und Mietern schaffen und verhin­dern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Nach rund zwei­ein­halb Jahren Erfah­rung mit der Miet­preis­bremse ist es Zeit, einen Rück­blick zu wagen.

Rege­lungen der Miet­preis­bremse

In bestehenden Miet­ver­hält­nissen kann der Vermieter die Miete inner­halb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungs­grenze). Zusätz­lich konnten die Bundes­länder bereits seit dem 1. Mai 2013 für Gebiete mit ange­spanntem Wohnungs­markt die Kappungs­grenze für Miet­erhö­hungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungs­grenze gilt ausschließ­lich für bestehende Miet­ver­träge.

Kern der Miet­preis­bremse ist, dass bei der Wieder­ver­mie­tung von Bestands­woh­nungen die zuläs­sige Miete in Gebieten mit ange­spanntem Wohnungs­markt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete zuzüg­lich 10 Prozent ange­hoben werden darf. Von der Miet­preis­bremse sind Neubauten ausge­nommen. Ausge­nommen ist außerdem die erste Vermie­tung nach einer umfas­senden Moder­ni­sie­rung.

Umset­zung ist Länder­sache

Die Länder wurden ermäch­tigt, für höchs­tens fünf Jahre die Gebiete mit ange-spanntem Wohnungs­markt auszu­weisen. Viele Länder haben von dieser Möglich­keit inzwi­schen Gebrauch gemacht und Gebiete defi­niert, die der Miet­preis­bremse unter­worfen sind.

Die Miet­preis­bremse gilt seit 2015 in Baden-Würt­tem­berg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Nord­rhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz und Schleswig​-Holstein​.In Bran­den­burg, Nieder­sachsen und Thüringen wurde sie 2016 einge­führt.

Am 26. Januar 2017 hat der Landtag die Landes­re­gie­rung in Meck­len­burg-Vorpom­mern aufge­for­dert, auf Anfrage der betrof­fenen Kommunen die Miet­preis­bremse durch Rechts­ver­ord­nung zeitnah einzu­führen.

Im Saar­land sowie in Sachsen-Anhalt wird die Einfüh­rung der Miet­preis­bremse noch geprüft. In Sachsen wird davon ausge­gangen, dass in keiner säch­si­schen Gemeinde der Wohnungs­markt ange­spannt ist.

Entschei­dungen zur Miet­preis­bremse

Die 67. Zivil­kammer des Land­ge­richts Berlin erklärte die Miet­preis­bremse für verfas­sungs­widrig. In einem Hinweis­be­schluss vom 14. September 2017 vertraten die Berliner Richter die Auffas­sung, die Miet­preis­bremse verstoße gegen den Gleich­heits­grund­satz.

Auch das AG München und das Amts­ge­richt Hamburg-Altona hatten die Miet-preis­bremse für unwirksam ange­sehen. Die Amts­ge­richte erklärten aller­dings die Landes­ver­ord­nungen, mit denen die von der Miet­preis­bremse konkret erfassten Gebiete fest­ge­legt werden, mangels ordnungs­ge­mäßer Begrün­dung für unwirksam.

Die Richter der 65. Zivil­kammer hatten im Urteil vom 29. März 2017 ausge­führt, dass gegen die Verfas­sungs­mä­ßig­keit der Rege­lung zur Miet­preis­bremse keine Bedenken bestünden.

Bestel­ler­prinzip im Makler­recht

Mit dem gleich­zeitig allge­mein geltenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ sollte sicher­ge­stellt werden, dass derje­nige, der den Makler beauf­tragt und in dessen Inter­esse der Makler über­wie­gend tätig wird, ihn auch bezahlt.

Um eine Umge­hung des Bestel­ler­prin­zips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungs­ver­mitt­lung künftig in Text­form (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abwei­chende Verein­ba­rung ist unwirksam und bußgeld­be­wehrt.

Beim Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prinzip im Übrigen nicht.

Am 21. Juli 2016 hat das Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt die Ände­rungen bei den Makler­pro­vi­sionen für Miet­woh­nungen bestä­tigt.

Fazit

Es bleibt span­nend zu beob­achten, wie sich die Recht­spre­chung weiter­ent­wi­ckelt. Es ist zu erwarten, dass sich andere Gerichte der 67. Zivil­kammer des Land­ge­richts Berlin anschließen und in einem Urteil die Miet­preis­bremse als verfas­sungs­widrig betrachten.


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