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Die verbil­ligte Vermie­tung einer Wohnung

Die Einkünfte aus der Vermie­tung einer Wohnung unter­liegen der Einkommen­steuer. Bei der Ermitt­lung der Einkünfte aus der Vermie­tung können die Kosten, die mit der Vermie­tung im Zusam­men­hang stehen, als Werbungs­kosten abge­zogen werden.


Beson­der­heiten gelten in Fällen einer verbil­ligten Über­las­sung einer Wohnung unter Ange­hö­rigen im Rahmen eines Ange­hö­ri­gen­miet­ver­hält­nisses sowie in Fällen der unent­gelt­li­chen oder verbil­ligten Über­las­sung einer Wohnung an Arbeit­nehmer im Rahmen von Dienst­ver­hält­nissen zu beachten.

Diese Werbungs­kosten können ab dem Veran­la­gungs­jahr 2012 voll­ständig berück­sich­tigt werden, wenn der Miet­zins gemäß mindes­tens 66 % der orts­üb­li­chen Miete beträgt. Liegt der Miet­zins jedoch unter 66 % der orts­üb­li­chen Miete, sind die Werbungs­kosten in einen entgelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil aufzu­teilen. Mithin ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig.Die Ober­fi­nanz­di­rek­tion (OFD) Frank­furt hat ihre Finanz­ämter mit Verfü­gung vom 22.1.2015 ange­wiesen, wie die orts­üb­liche Vergleichs­miete zu ermit­teln ist.

Wirk­samer Miet­ver­trag

Grund­sätz­liche Voraus­set­zung für die Aner­ken­nung von Miet­ver­hält­nissen unter nahen Ange­hö­rigen ist, dass der Miet­ver­trag zivil­recht­lich wirksam geschlossen worden ist und tatsäch­lich wie verein­bart durch­ge­führt wird; dabei müssen Vertrags­in­halt und Durch­füh­rung dem zwischen Fremden Übli­chen entspre­chen (Fremd­ver­gleich).

Für die Ermitt­lung der maßgeb­li­chen Miete ist von orts­üb­li­chen Markt­mieten für Wohnungen vergleich­barer Art, Lage und Ausstat­tung auszu­gehen. Die orts­üb­liche Markt­miete umfasst die orts­üb­liche Kalt­miete zuzüg­lich der nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung umla­ge­fä­higen Kosten. Hierzu zählen insbe­son­dere die Grund­steuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Stra­ßen­rei­ni­gung und Müll­ab­fuhr, Beleuch­tung, Garten­pflege, Schorn­stein­rei­ni­gung, Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung und für den Haus­wart. Im Ergebnis wird die orts­üb­liche Warm­miete mit der tatsäch­lich gezahlten Warm­miete vergli­chen.

Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Kalt­miete

Für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Kalt­miete schreibt die OFD ihren Finanz­äm­tern ein abge­stuftes Verfahren mit sieben Prüfungs­stufen vor:

Stufe 1: zuvor verein­barter Miet­preis
In einem ersten Schritt kann der zuvor verein­barte Miet­preis als orts­üb­liche Kalt­miete zugrunde gelegt werden.

Stufe 2: Miet­spiegel der Städte und Gemeinden
Fehlt eine vorher­ge­hende Über­las­sung der Wohnung, ist die orts­üb­liche Miete grund­sätz­lich auf Grund­lage der örtli­chen Miet­spiegel zu ermit­teln. Enthält dieser Miet­spiegel Rahmen­werte, ist jeder der Miet­werte als orts­üb­lich anzu­sehen, den der Miet­spiegel inner­halb der Spanne zwischen mehreren Miet­werten für vergleich­bare Wohnungen ausweist.

Stufe 3: Miet­wert­kal­ku­la­toren
Exis­tieren für die betrof­fene Kommune keine Miet­spiegel, sollen die Finanz­ämter zur Ermitt­lung eines Orien­tie­rungs­wertes auf verwal­tungs­ei­gene Miet­wert­kal­ku­la­toren zurück­greifen (in Hessen: Miet­wert­kal­ku­lator der hessi­schen Ämter für Boden­ma­nage­ment und Geoin­for­ma­tion, kurz „Mika“).

Stufe 4: Inter­net­re­cherche
Als 4. Stufe hat die OFD vorge­sehen, dass sowohl in den Fällen, in denen eine vergleich­bare Miete nicht ermit­telt werden konnte, als auch in den Fällen, in denen die nach den vorste­henden Grund­sätzen ermit­telte vergleich­bare Miete noch veri­fi­ziert werden soll, auf Inter­net­por­tale wie www​.immoscout24​.de zurück­ge­griffen werden soll.

Stufe 5: Hoch­rech­nung veral­teter Miet­preis­spiegel
Wenn eine Ermitt­lung nach den Stufen 1–4 nicht möglich ist oder wenn die ermit­telten Werte veri­fi­ziert werden sollen, kann die Ermitt­lung der markt­üb­li­chen Vergleichs­miete durch eine Hoch­rech­nung eines veral­teten Miet­preis­spie­gels anhand der durch­schnitt­li­chen Miet­stei­ge­rungen erfolgen.

Die Finanz­ämter hatten bis Mitte der neun­zi­ger­jahre eigene Miet­preis­spiegel aufge­stellt. Die Miet­preis­spiegel können nach der Verfü­gung über Preis­in­dizes an die aktu­elle Markt­lage ange­passt werden.

Stufe 6: bundes­durch­schnitt­liche Miete
Hilfs­weise kann eine Vergleichs­miete auch unter Rück­griff auf die bundes­durch­schnitt­liche Brut­to­kalt­miete je qm für Wohnungen laut dem Mikro­zensus 2010 ermit­telt werden. Diese Brut­to­kalt­miete ist anhand des Preis­index für Mieten mit einer jähr­li­chen Stei­ge­rung um 1,15 % für den jewei­ligen Veran­la­gungs­zeit­raum fort­zu­schreiben und zu regio­na­li­sieren

Stufe 7: Ermitt­lung mithilfe eines Bausach­ver­stän­digen
Greift keine der vorste­hend darge­stellten Methoden, kommt ausnahms­weise eine Ermitt­lung der Miete durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­achten in Betracht.


Bei Fragen spre­chen Sie uns gerne an.

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