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Private Grund­stücks­ver­äu­ße­rung

Einkünfte aus soge­nannten privaten Veräu­ße­rungs­ge­schäften gelten als sons­tige Einkünfte im Sinne des Einkom­men­steu­er­rechts. Private Veräu­ße­rungs­ge­schäfte sind nach der gesetz­li­chen Defi­ni­tion Veräu­ße­rungs­ge­schäfte bei Grund­stü­cken und Rechten, die den Vorschriften des bürger­li­chen Rechts über Grund­stücke unter­liegen (z. B. Erbbau­recht, Mine­ral­ge­win­nungs­recht), bei denen der Zeit­raum zwischen Anschaf­fung und Veräu­ße­rung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hieraus ergeben sich viel­fäl­tige Fragen, die nach­fol­gender Aufsatz beant­wortet.


Veräu­ße­rungs­ge­gen­stand Grund­stück. Gegen­stand ist die Veräu­ße­rung von Grund­stü­cken und von Rechten, die den Vorschriften des BGB über Grund­stücke unter­liegen. Hierzu zählen z. B. Erbbau­rechte, bestimmte Boden­schätze und Mine­ral­ge­win­nungs­rechte. Ein Nieß­brauch, Wohn­recht oder Vorkaufs­recht sind hingegen nicht erfasst.

Ein Grund­stück ist nach der gesetz­li­chen Defi­ni­tion der Grund und Boden.

Steu­er­recht­lich bilden Grund und Boden einer­seits und aufste­hendes Gebäude ande­rer­seits zwei selbst­stän­dige Wirt­schafts­güter. Die Vorschriften zur privaten Veräu­ße­rung beziehen sich auch auf die Veräu­ße­rung von Grund­stü­cken, also des Grund und Bodens.

Als Gegen­stand des Veräu­ße­rungs­ge­schäfts ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund und Boden“ defi­niert, sondern der des „Grund­stücks“. Das Gebäude gehört zivil­recht­lich jedoch zu den wesent­li­chen Bestand­teilen eines Grund­stücks und wird deshalb bei der Veräu­ße­rung eines Grund­stücks erfasst.

„Veräu­ße­rung“. Besteue­rungs­tat­be­stand ist nur die Veräu­ße­rung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­glei­chen Rechts inner­halb von zehn Jahren nach der Anschaf­fung. Zentrale Begriffe sind daher „Anschaf­fung“ und „Veräu­ße­rung“.

Die Anschaf­fung wird als entgelt­li­cher Erwerb eines Wirt­schafts­guts von einem Dritten defi­niert. Keine Anschaf­fung ist der unent­gelt­liche Erwerb eines Wirt­schafts­guts, z. B. durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schen­kung. Veräu­ße­rung ist der der Anschaf­fung entge­gen­ge­setzte Vorgang.

Veräu­ße­rungs­frist. Zur Bestim­mung des Zeit­punkts des obli­ga­to­ri­schen Rechts­ge­schäfts ist auf den Zeit­punkt des rechts­wirksam zustande gekom­menen Vertrags­ab­schlusses abzu­stellen, hier also auf die nota­ri­elle Beur­kun­dung des Kauf- oder z. B. auch Tausch­ver­trages.

Maßgeb­lich für den Beginn der Frist ist die Anschaf­fung des Grund und Bodens und nicht die Fertig­stel­lung des Gebäudes.

Die steu­er­schäd­li­chen Fristen betragen für Grund­stücke zehn Jahre

Begüns­ti­gung von zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzten Wirt­schafts­gü­tern. Unschäd­lich ist der Verkauf von Grund­stü­cken, wenn ein Grund­stück im Zeit­raum zwischen Anschaf­fung oder Fertig­stel­lung und Veräu­ße­rung ausschließ­lich zu eigenen Wohn­zwe­cken verwendet wurde.

Der Verkauf ist auch dann unschäd­lich, wenn ein Grund­stück im Jahr der Veräu­ße­rung und den beiden voran­ge­gan­genen Jahren zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzt worden ist. Das Grund­stück muss inner­halb der letzten drei Kalen­der­jahre zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzt werden. Die Eigen­nut­zung muss dabei aber nicht die vollen drei Kalen­der­jahre umfassen.

Wird das Grund­stück sowohl zu eigenen Wohn­zwe­cken als auch zu anderen Zwecken (z. B. Vermie­tung) genutzt, unter­liegen die Einkünfte aus der Veräu­ße­rung entspre­chend dem Anteil, der auf den zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzten Teil entfällt, nicht der Besteue­rung.

Achtung: Ein Arbeits­zimmer dient nicht Wohn­zwe­cken.

Veräu­ße­rungs­ge­winn und Frei­grenze. Steu­er­pflich­tiger Veräu­ße­rungs­ge­winn ist die Diffe­renz zwischen dem Veräu­ße­rungs­preis einer­seits und den Anschaf­fungs- und Herstel­lungs­kosten des Wirt­schafts­guts sowie den Werbungs­kosten ande­rer­seits.

Veräu­ße­rungs­preis ist der Wert, der bei der Veräu­ße­rung des Wirt­schafts­guts als Kauf­preis verein­bart und tatsäch­lich später auch gezahlt wird.

Als „Anschaf­fungs­kosten“ und „Herstel­lungs­kosten“ sind die Aufwen­dungen zu berück­sich­tigen, die der Steu­er­pflich­tige selbst getragen hat. Erhal­tene Zuschüsse sind von den Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten abzu­ziehen. Unter Umständen sind die Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten um die Abschrei­bungen zu kürzen, was zu einer Gewinn­erhö­hung führt. Abzu­ziehen sind hingegen Werbungs­kosten, z. B. Finan­zie­rungs­kosten.

Private Veräu­ße­rungs­ge­winne bleiben steu­er­frei, wenn sie im jewei­ligen Veran­la­gungs­zeit­raum 600 Euro nicht über­steigen. Bei der Zusam­men­ver­an­la­gung von Ehegatten stehen die Frei­grenzen von 512 € bzw. 600 € jedem Ehegatten geson­dert zu.

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