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Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nahmen an Wohn­ge­bäuden

Deutsch­land hat sich das Ziel gesetzt, die Treib­haus­gas­emis­sionen bis 2020 um 40 Prozent und entspre­chend der Ziel­set­zung der Indus­trie­staaten bis 2050 um mindes­tens 80 Prozent zu senken.


Erheb­liche Poten­ziale zur Energie- und CO2-Einspa­rung werden insbe­son­dere im Gebäu­de­be­reich bzw. -bestand gesehen. Mit dem Geset­zes­ent­wurf der Bundes­re­gie­rung vom 06.06.2011 sollen zusätz­liche Anreize zur ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­rung geschaffen werden. Während der Bundestag den Geset­zes­ent­wurf am 30.06.2011 beschlossen hat, verwei­gerte der Bundesrat am 08.07.2011 seine Zustim­mung. Es ist daher offen, ob der Geset­zes­ent­wurf umge­setzt werden wird. Auf Antrag des Landes Baden-Würt­tem­berg hat der Bundesrat am 23. September den Vermitt­lungs­aus­schuss ange­rufen. Alter­nativ steht ein Förder­pro­gramm der KfW-Bank für zins­güns­tige Kredite zur Dispo­si­tion.

Steu­er­liche Förde­rung von ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen. Der Geset­zes­ent­wurf sieht eine steu­er­liche Förde­rung von ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen an Gebäuden vor. Die Förde­rung bezieht sich – wie die vergleich­baren Förder­pro­gramme durch die Banken­gruppe der KfW – auf Wohn­ge­bäude. Geför­dert werden Gebäude, die vor 1995 gebaut wurden. Die Förde­rung wird ziel­ge­richtet ausge­staltet. Sie stellt auf das ener­ge­ti­sche Ergebnis der durch­ge­führten Baumaß­nahmen ab und setzt voraus, dass durch die jewei­ligen Maßnahmen der Ener­gie­be­darf des Gebäudes erheb­lich verrin­gert wird. Dies ist durch die Beschei­ni­gung eines Sach­ver­stän­digen nach­zu­weisen. Die Aufwen­dungen für die Maßnahmen werden im Falle einer Einkunfts­er­zie­lung über zehn Jahre im Rahmen der jewei­ligen Einkunftsart abge­schrieben. Steu­er­pflich­tige, die das Objekt selbst nutzen, können die Aufwen­dungen wie Sonder­aus­gaben in glei­cher Weise geltend machen.

Abset­zungs­mög­lich­keiten von Vermie­tern. Vermieter sollen über einen Zeit­raum von zehn Jahren jähr­lich 10 % des Herstel­lungs­auf­wands als erhöhte Abset­zungen bei den Werbungs­kosten zu den Miet­ein­künften geltend machen können. Sofern die Miet­im­mo­bilie im Betriebs­ver­mögen ist, mindert die AfA entspre­chend den Gewinn.

Abset­zungs­mög­lich­keiten bei selbst genutzten Immo­bi­lien. Besitzer von selbst genutzten Häusern oder Eigen­tums­woh­nungen dürfen an einem eigenen Gebäude im Kalen­der­jahr des Abschlusses der ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahme und in den folgenden 9 Kalen­der­jahren jeweils bis zu 10 Prozent wie Sonder­aus­gaben abziehen. Neben nach­träg­li­chen Herstel­lungs­kosten sollen auch Sanie­rungs­auf­wen­dungen, die steu­er­recht­lich Erhal­tungs­auf­wen­dungen darstellen, steu­er­lich geför­dert werden. Denn anders als bei Steu­er­pflich­tigen, die ihre Gebäude zur Einkunfts­er­zie­lung nutzen, sind Erhal­tungs­auf­wen­dungen an einem Gebäude bei Selbst­nut­zern grund­sätz­lich einkom­men­steu­er­recht­lich irrele­vant.

Details. Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nahmen werden bei solchen Gebäuden geför­dert, bei denen mit der Herstel­lung des Gebäudes vor dem 1. Januar 1995 begonnen wurde. Zu den begüns­tigten Immo­bi­lien gehören im Inland bele­gene und zu Wohn­zwe­cken verwen­dete Gebäude, Gebäu­de­teile, Eigen­tums­woh­nungen und im Teil­ei­gentum stehende Räume. Durch die Sanie­rungs­maß­nahmen muss insbe­son­dere der Ener­gie­be­darf des Gebäudes erheb­lich verrin­gert werden und der Wärme­ver­lust darf bestimmte Grenzen nicht über­schreiten. Geför­dert werden Baumaß­nahmen, mit denen insbe­son­dere erreicht wird, dass das Gebäude einen Primär­ener­gie­be­darf von 85 Prozent eines zum Zeit­punkt des Beginns der Maßnahme vergleich­baren Neubaus nicht über­schreitet. Wie bei den vergleich­baren Sanie­rungs­pro­grammen des Bundes durch die KfW-Banken­gruppe ist Voraus­set­zung für die Geltend­ma­chung der erhöhten Abset­zungen, dass eine sach­kun­dige Person im Sinne des § 21 EnEV die Voraus­set­zungen des Satzes 1 bestä­tigt. Um staat­liche Doppel­för­de­rung zu vermeiden, gibt es die neuen steu­er­li­chen Privi­le­gien nur, wenn für die Maßnahmen keine erhöhten Abset­zungen nach den Regeln für Objekte in Sanie­rungs­ge­bieten oder für Baudenk­mäler gewährt werden und es sich nicht um öffent­lich geför­derte Maßnahmen handelt. Das sind beispiels­weise zins­ver­bil­ligte Darlehen und steu­er­freie Zuschüsse nach anderen Förder­pro­grammen (z. B. KfW-Darlehen). Die neue Vergüns­ti­gung kann nicht mit einer Förde­rung nach dem Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­ge­setz oder der ehema­ligen Eigen­heim­zu­lage kombi­niert werden. Die Förder­vor­aus­set­zungen bei Gebäuden, die zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzt werden, sind auch dann erfüllt, wenn ihre Teile unent­gelt­lich von Dritten bewohnt werden.

Fazit. Die vorge­se­henen Rege­lungen sind sehr erfreu­lich – sollten diese doch noch verab­schiedet werden. Geför­dert werden Baumaß­nahmen, die nach dem 31. Dezember 2011 begonnen werden. Haus­ei­gen­tümer sollten also noch einige Monate warten, bevor sie ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nahmen in Auftrag geben.

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